今年以来,市住房城乡建设局紧紧围绕全市“稳增长、保运行”的目标任务,把促销售、去库存作为当前住房城乡建设工作的头号民生工程来抓,三点发力提速“去库存”,促进房地产市场平稳健康发展,为该市经济发展提供必要支撑。前三季度,该市商品房销售面积36.08万平方米,同比增长21.6%,其中住宅销售35.8万平方米,同比增长24.1%。商品房销售额12.97亿元,同比增长13.6%,其中住宅销售12.81亿元,同比增长19.9%。

一、找准“切入点”,抓住“供”“需”保稳定

一是政策引领,确保利好最大化。以打响房地产市场去库存攻坚战为载体,跟踪《促进房地产业平稳健康发展的实施意见》实施情况,对16项措施的进度、成效、存在问题进行每月动态监控、统计分析,组织对全市房地产项目进行深度摸底排查和调研,围绕省市政策落实、该市房地产现状和未来方向、企业发展对策等方面先后组织房地产企业、市民代表召开5次座谈会,深入进行企业和民意调查,分析供需热点、焦点和难点,解决政策落地过过程中的各类问题60余项,确保了利民政策真正利民。

二是搭台唱戏,确保效益最大化。充分借助新闻媒体作用,与济源日报集团联合,4月份成功举办济源市2016年度大型房产交易展示会、建材交易展示会,全市22家企业、31个楼盘、60余个优秀建材家居商参展,地税、国税、各大银行入驻会场,为企业、群众提供政策咨询,现场签约销售、办理贷款业务,三天期间,15家重点监测楼盘售楼部接待访客量1891组,意向客户752 组,签订认购协议309套。房展会现场31个项目接待达访客量2600余人次,意向客户1226组,现场签约销售商品房60余套。

三是让利于民,确保优惠最大化。优化购房货币补贴流程,缩短时间,提高效率,对农民进城购房、外来务工人员、军人、高学历人员等符合条件的购房群体,坚持“即时审批”,提供“一条龙服务”,加快契税减免、贷款贴息、发放补贴等速度。前三季度,共受理各类补贴申请9612户,发放补贴资金5769.7万元。同时,鼓励企业让利于民,在将首套房首付比例由原来的50%—70%降低为20%—30%的基础上,充分利用“五一”、“十一”等重大节日,指导企业在不扰乱市场秩序的前提下自行推出购房优惠举措,进一步减轻购房群体资金压力,让他们得到最大实惠。

二、打开“突破口”,号准疑难去杂症

针对该市房屋因土地、规划手续不全等诸多原因不能办理房产证的问题,借鉴外地市的先进经验,对该市造成国有土地上房屋登记历史遗留问题的原因认真分析,突出重点,按照“权责分明”的原则,具体情况具体对待,主要解决政策因素、建设单位或开发企业问题导致的不能办理房屋登记的情形。属建设单位或开发企业的责任,由各建设单位或开发企业进行办理。目前,已完成了高级中学家属院、金汇小区、华新西区、沁园小区、一玻家属院等5个住宅小区、1211套、14.5万平方米的审核,并出具了解决意见。据估算,这项工作的开展和完成,可以从根本上解决了该市225幢楼、7199套房、88.6万平方米房产不能办证的问题,盘活了群众资产,增加了地方财政收入,方便了群众子女就学、户口迁移和日常出行,收到了良好的社会效果。

三、拓展“新渠道”,立足保障惠民生

将“去库存”和“惠民生”紧密结合起来,全面打通保障房与商品房流通渠道,在富士花园公租房项目中引入PPP融资模式,面向社会公开收购614套商品房作为公租房。该项目被列入国家财政部PPP示范项目库,也是全国唯一的保障性住房PPP项目。目前,项目资格预审已结束,10月底可签订合同,确定社会资本方。同时,将工矿棚户区、城市棚户区纳入保障范围,采取货币化安置方式,打通市场库存房源与棚户区改造的安置需求,通过回购商品房,解决大驿城中村400户棚户区改造和兴华机械厂1866套工矿区棚户区改造的安置问题。目前,大驿城中村棚户区改造400套已完成,签订安置协议200户,签订购买合同400套;河南兴华机械有限公司棚户区改造方案已确定,10月底签订安置补偿协议,年底前可完成一期500户货币化安置。

四、存在问题

一是市场供求矛盾没有根本改变。前三季度,房地产市场虽然保持平稳健康发展,商品房销售实现了稳中有升,但房地产市场供大于求的现实因素并未发生实质改变。

二是改善性需求不足。该市房地产市场是高度本土化的商品房市场,市内购房人群比例占80%以上,外来人口消费拉动不足,同时城区内有大量自建房与城中村改造换购房,住房面积并不短缺,特别在当前宏观经济趋紧的情况下,居民消费趋于谨慎,需求不足仍是影响商品房去化的主要制约因素。

三是市场分化调整仍持续。近两年来,该市房地产市场在经济下行大背景等多种因素作用下开始进入调整阶段,一方面由于宏观经济衰退传导至房地产行业,一方面是该市房地产高增长之后的自然回调。在市场整体疲软的大背景下,当前供求压力依然较大,继续调整仍是目前楼市的主基调。房地产市场的分化调整,短期来讲对宏观经济的企稳回升产生一定压力,个别中小房地产开发企业资金紧张面临经营风险,资金链断裂楼盘延期交付,甚至有可能引发社会不稳定因素。但是从长期讲,市场分化调整有助于消化库存和行业整合,既有利于房地产市场本身的健康运行,也有利于国民经济可持续健康发展。

五、下步工作计划

要坚持聚焦“去库存”,探索新路径,做好“五件事”,实现新突破。

一是打通好通道。把货币化安置和回购商品房结合起来,提高货币化安置比例,大力推动棚改和其他动迁的货币化安置,减少实物安置,加大商品房去库存力度,既盘活住房存量资源,也进一步提升保障房供给水平。

二是培育好市场。研究实施公租房保障货币化,培育和发展住房租赁市场,鼓励机构投资者或房地产企业长期持有商品房并向市场出租,帮助去化库存,同时在活跃租赁市场的背景下,吸引散户持有的二手房进入租赁市场,防止挤压商品房的市场空间。

三是细化好政策。围绕加快新型城镇化的主线,进一步落实好省、市两级关于房地产可持续发展的利好政策,细化对农民进城购房的鼓励支持政策,将农民进城购房、培训与就业、就医、养老、子女就学、社会保障等纳入统筹研究决策的范畴,增强城市对农民的吸引力和承载力。

四是开展好宣传。充分利用各种传统及新媒体持续开展有针对性、强有力的宣传,吸引更多市民关注政策,让群众充分享受到政府惠民政策带来的实惠,形成有利于房地产业健康平稳发展的舆论氛围。

五是服务好建设。研究解决当前房地产市场发展中存在的问题,在法律法规的框架内简化程序,帮助项目完善手续,力促项目复工和加快建设。加强部门联动,建立联审联批机制,为企业加速去库存、扩销售提供支持。