河南省住房和城乡建设厅关于印发

《厅党组书记 厅长裴志扬同志在全省住房保障
和房地产发展工作座谈会上的讲话》的通知

豫建〔2014〕126号

 

各省辖市、省直管县(市)住房城乡建设主管部门,厅机关各处室、厅属各单位:

现将厅党组书记、厅长裴志扬同志在9月22日召开的全省住房保障和房地产发展工作座谈会上的讲话印发你们,请按照要求,认真贯彻落实。

 

 

2014年9月24日
       

在全省住房保障和

房地产发展工作座谈会上的讲话

厅党组书记 厅长  裴志扬

(2014年9月22日)

同志们:

今天的座谈会,主要是传达住房城乡建设部座谈会精神,研究推动我省的房地产发展和保障性住房建设工作。刚才,各地汇报了今年保障性安居工程建设进展情况和明年初步计划,听后很受启发,对圆满完成今年的目标任务充满信心。下面,我讲几点意见,供大家参考:

一、统一思想,深刻领会陈政高部长和齐骥副部长的重要讲话精神

9月16日,住房和城乡建设部召开座谈会,传达学习国务院领导对保持房地产市场平衡健康发展的重要批示精神,专题研究部署当前房地产工作。陈政高部长、齐骥副部长分别作了重要讲话,明确了做好当前房地产市场调控,保持市场平稳健康发展的主要思路意见。

(一)地方政府要在房地产市场调控工作中承担主体权责。齐骥副部长指出,为促进房地产市场平稳健康发展,从2010年开始,针对房地产市场调控,国务院先后发了四个文件,均提出稳定房地产市场由省级人民政府负总责,城市人民政府抓落实。在今年的人代会上,李克强总理在政府工作报告中强调:“针对不同城市情况分类调控,促进房地产市场持续健康发展。”为贯彻总理要求,地方政府首先要弄清楚本地区房地产市场的基本情况,根据不同的情况分类调控,因地施策,因时施策。在国家统一的政策原则下,根据权责一致,利用好改革的窗口期,抓紧制定并完善本地区促进房地产市场平稳健康发展和房地产业转型升级的政策措施,积极开展有关的改革试点。建设部在落实好总理的工作报告和工作要求当中,应进一步做好对不同地区稳定房地产市场工作的分类指导和监督检查。

地方的主体责任怎么体现?一是该地方做的事,地方就要把这个事情承担起来。二是保持房地产市场平稳健康发展,做到房价无过分上涨,交易量保持平稳,投资不能大幅下降。三是要分别明确省、市的相应责任。

(二)明确地方不再把限购作为房地产市场调控的手段。齐骥副部长提出,2010年以来,国务院针对房地产市场调控的四个文件中有三个文件提到限购问题,2010年国务院10号文件第一次提出限购,“地方人民政府可根据实际情况,采取临时性的措施,在一定的时期内限定购房的套数。”2011年国务院办公厅1号文件提出,“在一定时期内,要从严制定和执行住房限购政策。”2013年国办17号文件,“继续严格执行商品住房的限购政策。”按照国务院几个文件的要求,从2011年以来,全国一共有49个城市,先后实施了临时性的住房限购措施。然而,今年以来,全国房地产市场整体上已经进入调整期,下行态势一直持续。前几年存在的住房供求矛盾已经缓解,不少城市库存量持续增加,甚至出现商品住房滞销问题,有的城市可能需要四、五年才能消化完库存。在这种情况下,建设部认为国务院提出的在一定时期内,执行限购政策的措施可以结束,建设部不再把限购作为房地产市场调控的手段。各地抓紧梳理地方的配套政策,淡化行政措施对市场的干预,充分发挥市场在资源配置中的决定性作用。去行政化后,要通过房地产税或其他的财税手段来调控。另外,各地根据当地实际,调整对境外机构和个人在国内购房的限购规定。

(三)调整差别化的住房信贷政策。今年以来各地普遍反映,住房贷款难且成本高,影响了群众购房愿望的实现。建设部已和银监会等相关部门达成一致,随着限购措施的退出,金融机构也会对差别化的信贷政策做出相应调整。下一步,银行不仅支持首次置业,也会对改善性需求给予相应的金融支持政策,具体以人民银行、银监会下发的文件为准,地方要配合好金融机构,做好相应工作。

(四)取消“70、90”限制。2006年国务院办公厅转发建设部等几个部门的文件,提出在“十一五”期间,要重点发展普通商品住房,并具体规定“新建商品住房中,建筑面积90平方米以下的住房达到开发总面积的70%以上”。现在已到“十二五”最后一年了,形势发生了很大变化,随着近几年大力推进保障性安居工程建设和发展普通商品住房,多数地方的住房供应结构已得到了优化和调整,今后,各地在商品住房项目中,可不再对套型面积做统一要求,在优先满足首次置业的中小户型住房需求的原则下,允许企业开发建设满足各类市场需求的住房。

(五)继续加大棚户区改造力度。齐骥副部长强调,一是确保完成今年改造700万户的目标任务。目前全国基本建成83%,新开工92%,有望完成。二是明年棚户区改造的工作量,只能在今年470万套的基础上有增无减。三是积极推行货币化安置措施。2013年国务院25号文件和今年国务院办公厅36号文件都明确棚户区改造采取实物安置和货币安置相结合的原则。在目前商品房库存压力大的情况下,货币化安置不仅能够破解实物安置中存在的一些顽症、弊端,也有利于去库存。在公共租赁住房的供应方面,各地也应通过收购或租赁市场存量住房等方式,多渠道筹集房源,不能单一采取集中新建方式来筹集。对于库存大的地方,政府可通过长期租赁、收购以至于发放补贴,将部分商品住房转为公租房也是一举多效的好办法。四是积极推进棚户区改造货币化安置,对过渡房也朝这个方面去做。

(六)加强舆论引导。当前房地产市场处于敏感期,我们要把握好舆论导向来稳定预期,及时向社会公开限购政策和差别化信贷政策的调整等信息。

陈政高部长在讲话中强调:

(一)全面认识当前房地产市场形势。认真贯彻落实党中央国务院分类调控的要求,积极作为,主动调控。地方政府陆续放开限购,收到一定成效,但目前房地产下行形势依然严峻,且下行力度在不断加大。要充分看到房地产目前的走势,更要看到这种走势对整个经济产生的影响。

(二)对做好当前房地产工作提出几点要求:

一是按照会议要求,认真抓好放开限购工作,同时跟踪银行在信贷方面的动态,做好配合。

二是进一步加快棚户区改造,加大货币化安置力度。

三是千方百计释放公积金的能量,加大公积金支持购房的作用。

四是努力培育租赁市场。租赁市场不形成,中国的房地产市场是不完整的,是有很大缺陷的一个市场。租赁市场培育好了,我们以后的公租房就可以大量的通过发放租金来实现,而不是我们自己去盖房。

五是对于准备建设的公租房可通过存量房来解决,这样不仅会加快进度,更会保证质量。

六是抓好跨界地产,积极探索将目前的存量房转变为养老、旅游地产,深挖市场潜力。

七是地方政府要承担起分类调控的主体责任。这个分类调控是一个重大突破,内涵是非常深刻的,就是把权力和责任都交给地方政府。一方面是调控好土地供应,另一方面是抓好企业的兼并、重组、淘汰和优秀企业的培养,充分利用好允许房地产企业发行债的政策,缓解企业的资金困难。

请各市县深刻领会住建部座谈会精神和陈政高部长、齐骥副部长的讲话精神,结合本地实际,创新思路,创造性地做好贯彻落实工作。

二、积极作为,努力促进房地产市场平稳健康发展

房地产业一头连着民生,一头连着发展,产业链长,关联度高,对经济社会发展具有重要的支撑作用。2013年,全省房地产开发投资占全省固定资产投资23%左右,全省房地产税收达到589.5亿元,占地方税收的33.9%,增收额占地方税收增收额的67%。中央和省委、省政府高度重视房地产业发展。陈政高部长上任后,连续召开座谈会,研究部署房地产工作。上个月,省政府专门召开招商引资和房地产发展推进会,谢伏瞻省长对促进房地产平稳健康发展做出了重要安排部署。今年前8个月,我省房地产市场总体保持平稳发展态势,形势好于全国基本面,房地产开发投资完成2590亿元、同比增长16.4%,比全国平均水平高3.2个百分点;商品房销售同比增长12.6%,其中商品住宅销售同比增长12.4%,增速位居中部地区第1位。但由于全国房地产市场整体上进入调整期,下行态势一直持续,受此影响,我省房地产市场下行压力加大,房地产开发投资和商品房销售增速放缓,市场分化逐步显现,部分市县商品住宅库存较大,市场观望气氛渐浓。从房管部门商品房合同备案数据情况看,今年前8个月全省商品房销售增速比去年同期回落25.6个百分点,其中住宅销售增速回落26.8个百分点,房地产开发企业本年度土地购置面积同比下降17%,土地成交价款同比下降7.2%,新开工面积同比下降22.4%,对全省经济社会发展带来较大压力和不利影响。对此,我们必须保持清醒认识,因地施策,分类指导,积极作为,努力保持全省房地产市场平稳健康发展。

(一)认真落实地方政府主体权责。按照国务院文件规定,稳定房地产市场由省级人民政府负总责,城市人民政府具体落实。按照属地管理原则,各城市人民政府要积极作为、勇于担当,承担起调控房地产市场的主体责任。特别是加强对当地房地产市场的分析研究,及时做好调整限购、90/70政策、差别化信贷政策、公积金贷款购房政策、住房交易契税、各种手续费减免等政策,并针对当地房地产市场运行中存在的突出问题,建立协调机制,有针对性地分类施策,确保房地产市场平稳健康发展。

(二)加强市场分类调控。房地产业地域性强,各地要针对自身实际,因地制宜,因时施策。郑州市作为省会城市,首位度高,集聚能力强,房地产开发投资占全省三分之一以上,商品房销售面积占全省近四分之一,目前市场态势较好,要在放开限购基础上,进一步发挥区域优势,合理调控土地闸门,推进房地产业在郑汴新区、航空港区和周边城市组团加快发展,引导人口从密集区向外有序疏散。其他省辖市、县(市)要准确分析市场形势,合理确定新建商品住房开发总量,商品住房库存较大、库存消化超过24个月的市、县要及时修订住房用地供应计划,及时调结构、去库存,缓解供求矛盾。

(三)科学实施住房建设规划。住房建设规划是引导住房建设的依据。各市县要根据当地实际,按照新型城镇化要求,科学编制和实施住房建设规划,统筹各级城镇住房建设,优化居住用地空间布局,完善配套设施,改善居住环境,提升住房品质。要结合市场需求建设不同类型、不同价位的住房,满足群众多元化的购房需要,优先建设保障性住房和中低价位、中小户型普通商品住房,解决农业转移人口的住房刚性需求。结合产业集聚区务工人员需要,在产业集聚区及周边,合理布局保障性住房及房地产开发项目,推进产城互动发展。

    (四)充分发挥公积金对房地产的支持作用。截至今年8月底,全省住房公积金累计沉淀资金达575亿元。各地要在确保资金安全的前提下,盘活这些资金,更好地为房地产市场健康发展服务。一要改进住房公积金提取和使用机制,规范提取和使用条件,降低门槛,让缴存职工能够合理、充分地使用住房公积金。二要通过合理降低个人贷款首付比例,延长贷款期限,增加贷款额度,简化贷款程序,降低贷款门槛,丰富贷款品种等手段,进一步加大住房公积金个人贷款的发放力度。三要健全服务制度,简化办理手续,降低中间费用,缩短审批时间,不断提高住房公积金的服务能力。

(五)优化市场发展环境。简政放权是中央全面深化改革、激发发展活力、打造服务型政府的关键一招。省厅将下放房地产开发二级资质以下审批权限,简化审批程序,规范审批要件。各地也要进一步简化审批环节,缩短审批时限,为企业提供便捷服务。要鼓励支持房地产企业优化重组,引导有资信实力和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购、重组等方式形成竞争力强的大型企业和企业集团,对具备转让条件的开发项目,允许企业以投资、入股或转让方式进行合作,鼓励规模化开发和集团化运作,支持企业跨区域、多元化和品牌经营,提高自我发展能力。

(六)积极培育房地产业新的增长点。棚户区改造是国家大力支持、强力推进的重点领域之一,要将其作为我省房地产发展的重点方向。要按照新型城镇化发展要求,继续抓好城乡一体化示范区和中心商务区、特色商业区建设。在做好传统住宅产业的同时,努力将工业地产、商业地产、物流地产、养老地产和城市综合体建设培育成为今后我省房地产发展新的增长点。通过上述几个发展重点的核心带动,为我省房地产市场发展积蓄持久动力。

   (七)努力培育房屋租赁市场。房屋租赁是房地产市场的重要组成部分。各地要积极培育和规范房屋租赁市场,充分发挥房屋租赁市场在完善住房供应体系、解决居民住房问题方面的重要作用。一要增加租赁市场供应。鼓励房地产开发企业转变经营方式,长期持有,由售转租,开展房屋租赁专业化、规模化经营。积极探索基金、社会资金长租或收购房源进行租赁的路子,搞活房屋租赁市场。二要加强房屋租赁信息采集,严格实行房屋租赁登记备案制度,逐步建立房屋租赁合同网上备案制度,定期发布房屋租赁价格信息,切实维护房屋租赁当事人的合法权益。三要加强协作,建立房屋租赁联合管理机制。与综治、公安、工商、税务、价格、财政、土地、卫生计生等有关部门建立协同配合、齐抓共管的管理机制。

三、凝神聚力,加快推进棚户区改造和保障性住房建设

截止8月底,全省开工各类保障性住房60.16万套,完成年度目标的93.78%;基本建成18.31万套,完成年度目标的67.83%。从分类情况看,全省公共租赁住房开工15.57万套、开工率95.57%;城市和国有工矿棚户区改造安置房开工44.6万套、开工率93.69%。从目前掌握的情况看,个别市县的一些项目9月底开工仍有一定难度,全年基本建成27万套还有较大压力。各地必须采取有效措施,切实抓好这一利当前、管长远的重大工程,为稳增长、调结构、惠民生做出应有贡献。

(一)圆满完成今年目标任务。各市县与省政府签订的保障性安居工程建设责任目标是各地政府的庄严承诺,必须不折不扣、保质保量圆满完成。现在距离年底只剩下3个月时间,时间非常紧,任务非常重。对于个别市县仍未开工的项目,要千方百计加快进度,9月底前必须开工,绝不能讨价还价,省厅将继续加大督查力度,对9月底仍未开工的项目要倒查责任,进行约谈并通报全省;对于土地已经落实、具备进地条件的项目,要打破常规,简化程序,尽快进地、尽快出形象进度;对于在建项目,要抓住当前有利施工的大好时机,增加施工力量,狠抓建设进度,确保今年基本建成27万套的目标任务圆满完成。

(二)抓紧完善相关手续。2011年大规模实施保障性安居工程之初,由于前期准备不足,我们提出“先上车、后买票”的要求,国土部门出台先行用地的政策措施,规划、建设许可实行路条制度等,这些临时应急措施在特殊时期起到积极推动作用,但客观上导致一些建设项目手续不完善,给后续管理带来很多问题。当前,保障性安居工程建设已进入常态化,要在提前谋划上下功夫,依法依规推进项目建设。对手续不齐的项目,住房保障部门要积极与发改、财政、国土等部门沟通协调,抓紧补办项目手续。各级规划、建设主管部门要切实简化程序、优化流程、提高效率,积极为项目建设服务。各地要定期召开联席会议,落实项目联审联批、集中办理要求,确保项目建设依法合规进行。

(三)确保住房建设品质。保障房是政府工程,关系政府信誉和公信力。要严格落实质量责任制,建设、勘察、设计、施工、监理等单位法定代表人和工程项目负责人对所承担的工程项目质量负终身责任。各级质量监督机构要把保障性安居工程作为监管重点,加大质量安全监管力度,对危及工程质量和结构安全的项目公开曝光,依法依纪严肃处理。同时,要加快保障房项目配套基础设施建设。据了解,保障房配套设施建设项目,目前国家还有10多亿资金计划无法下达,主要是无项目。对基本建成但周边基础设施不配套的项目,逐一建立工作台账,排出基础设施配套项目建设计划,加快推进水、电、气、暖等基础设施建设进度,尤其对主体已经封顶和基本建成的保障房项目,配套基础设施必须在下年度城建计划内优先安排、城建资金优先予以保障,最大限度满足群众生产生活条件。

(四)加快公平分配和入住。公平分配是住房保障工作的“生命线”。从近几年的审计以及我们平时接到的群众反映看,一些地方还存在分配不透明、骗租骗购以及违规转租借用等,群众意见很大。各地要切实落实“河南省人民政府办公厅关于加强廉租住房和公共租赁住房入住管理的指导意见(豫政办〔2012〕158号)”,抓紧出台本地公共租赁住房分配管理办法和廉租房、公租房并轨管理制度,切实降低保障房准入门槛,提高保障房准入资格审查和分配入住效率,急群众之所急,让保障对象及时入住。要不折不扣落实信息公开制度,排除人为干扰,将分配过程和分配结果置于阳光之下,以公开促公平。近期,我们还将开展专项检查,接受群众举报投诉,对存在的违规违纪问题、拖拉扯皮问题,一查到底,绝不姑息。

(五)做好明年工作谋划。关于明年保障房建设,住房城乡建设部座谈会上,陈部长和齐部长都提出了明确要求,就是继续大规模推进棚户区改造,原则上明年棚户区改造总量不低于今年。省委省政府对棚改工作十分重视,要求很高。为抢抓棚户区改造机遇,明年棚改工作:一要继续更大规模推进棚户区改造。当前,大规模推进棚户区改造的主客观条件都已经具备,中央大力支持,地方发展迫切需要,棚户区居民翘首期盼。我省仍有各类棚户区270多万户,改造任务十分繁重、尤为迫切。各地要抓住难得的机遇,在今年基础上继续更大规模推进棚户区改造,改造任务原则上不低于今年,努力为提升城市形象、优化人居环境、提高以人为核心的新型城镇化质量奠定基础。二要合理安排公租房建设规模。2008年以来,全省累计开工建设廉租房和公租房近110万套,一半左右安排在了县级城市和建制镇,一些县级城市公租房覆盖面超过城镇人口的20%,基本做到应保尽保,个别地方甚至出现空置现象。因此,各地在安排2015年公共租赁住房建设计划时,要对本地需求情况进行客观分析,实事求是,按需定建。项目布局坚持市县中心城区和产业集聚区并重。要严格落实商品房项目、棚户区改造项目配建公租房制度,中心城区公共租赁住房原则上以配建为主。有些近几年建设规模较大,已经基本满足需要的市县,可以向省保障性安居工程工作领导小组提出申请,经批准后适当降低配建比例。同时结合产业发展需要,面向产业集聚区集中规划建设一些公租房项目,要考虑项目建设周期等因素,项目规模安排既要适度超前,又要避免供过于求导致空置。三要加快项目前期工作。目前,省厅正组织各地申报2015年公共租赁住房和棚户区改造项目,各地要按照要求,加快项目立项、选址和用地报批等前期工作,确保年底前项目落实到位,规划选址到位,新增地组卷上报到位,环评、土地预审等手续办理到位,争取早日开工建设。

(六)注重实物安置与货币补偿并重。坚持棚户区改造实物安置和货币补偿并重、公共租赁住房实物保障与租赁补贴并重,对稳定房地产市场预期、化解供需矛盾和改善群众住房条件都具有十分重要的意义。我省房地产市场虽整体上好于全国基本面,但一些城市不同程度存在商品住房供过于求、销售放缓等问题。一要坚持棚户区改造实物安置和货币补偿并重。大家要认识到,棚改货币补偿一方面可以简化统贷统还资金使用程序,资金可以做到一次性贷款到位,一次性支付到位;另一方面政府可以在贷款年限内择机出让棚户区土地,体现土地的最大价值,减少市场周期波动对地价的影响,有利于提高政府对土地一级市场的掌控能力。此外,货币补偿对消化商品住房库存、降低棚改地块容积率、提升棚改项目建设水平等具有重要意义。因此,在棚户区改造中要合理制定安置补偿方案,科学合理评估棚户区居民房屋价值,积极引导居民选择货币补偿方式。棚户区改造货币补偿不是补偿资金一发了之,而是通过价格等优势,吸引棚改家庭用货币补偿价款购买商品住房,实现自我安置。2015年我省棚户区改造货币补偿的比例要争取提高到20%以上,住房城乡建设部在努力争取取消国开行贷款对货币补偿比例的限制,大家要立足当地实际,采取切实可行的办法,努力提高棚改安置货币补偿比例。二要坚持公租房实物保障与货币补贴并重。在坚持新建公租房的同时,逐步探索从市场上回购商品房以及长期租赁房屋作为公租房等途径,多渠道筹措房源。在保障方式上,逐步探索实物保障与货币补贴并重的保障模式,通过发放租赁住房补贴,由保障对象在租赁市场上自主承租住房,一方面可以促进房屋租赁市场发展,另一方面可以畅通公租房保障退出渠道,降低管理运营成本。

同志们,促进房地产市场平稳健康发展和继续大规模推进保障性安居工程建设是中央稳增长、调结构、转方式、保民生的重要举措。我们要从经济社会发展全局的高度,全面落实中央和省里一系列决策部署,立足本职,积极作为,勇于担当,努力做好各项工作,为加快 “四个河南” 建设、促进中原崛起河南振兴做出更大贡献!谢谢大家。